[매경 부동산 재테크 처방전] 허가구역 땅 이용 의무기간 고려해 투자

Q. =  올해 부동산 시장에서 주택에 대한 규제는 점점 강해지고 있지만 주변에서는 상가와 토지에 투자해야 한다고 하는데, 왜 토지를 사야 하는지 궁금합니다.

A. =  토지는 한정돼 흔히 말하는 `부증성` 성질을 갖고 있고 아파트처럼 연속적 생산이 불가능한 부동산의 부가가치를 만들어내는 원재료이기에 무엇이든 만들어낼 수 있는 터전으로 매력이 있습니다. 즉 토지만 있으면 무엇이든 할 수 있는 것입니다. 단, 개별 토지에 규제돼 있는 제한을 풀어내기만 하면 무궁무진한 매력을 찾아낼 수 있습니다.

이런 부분을 일반인이 모르기 때문에 `블루오션`이 될 수밖에 없습니다. 토지는 아파트처럼 1.5~2배 정도 오르면 팔고 사는 그런 대상이 아닙니다. 최근 거제도나 울산 동구를 한 예로 들자면 산업 변화가 있기 전에는 토지가격이 100배 이상 오른 토지를 쉽게 찾아 볼 수 있었습니다. 거가대교가 완공된 후 펜션 용지는 거의 100배 이상 올랐던 게 사실입니다. 단, 조선업이 힘들어져 인구가 빠져나가게 되면서 부동산 시장도 하락했지만 다시 오를 것입니다. 장기적 투자가 필요하다는 얘기입니다.

토지거래허가구역으로 지정됐다는 것은 해당 지역이 개발을 예정하고 있기 때문에 가수요자가 투기 목적으로 토지를 매입하려는 것을 사전에 막고자 거래를 규제하는 제도입니다. 즉 토지거래허가구역으로 지정됐다는 게 나쁜 건 아닙니다.

토지를 취득한 후에 규제하는 게 있는데 이를 간과했을 때 토지 투자에 실패하게 되는 사례가 발생합니다.

토지거래허가구역 땅은 농지(농업용·임업용·축산업용 포함)는 2년, 주택건축 목적·대체토지·복지편익용도 2년, 개발사업용지는 4년, 현상보존과 기타 토지 취득 목적은 5년간 전매할 수 없습니다. 즉 토지를 취득한 후 이용 목적대로 이용해야 하는 의무기간이 정해져 있어 토지 매입 후 매매를 못하게 됩니다. 이것을 모르고 취득하는 매수자가 부지기수이며, 이 기간에 취득 당시 목적대로 이용하지 않으면 취득가액 10%에 달하는 이행강제금이 부과될 수 있습니다.

[고상철 교수(매경부동산자산관리사 토지자산관리)]

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