[매일경제 2010.02.12 (금) - 부동산자산관리 컬럼] 부동산 자산관리로 성공한 슈퍼리치들은 그들만의 독특한 두 가지 부동산 투자기법이 있다. 첫째, 언제 매각할지 미리 예측하고 투자한다. 논현동에서 빌딩 임대사업을 하고 있는 정 모씨(56)는 자산규모만 300억원이 넘는 슈퍼리치다. 정씨는 건축업을 25년간 하며 부동산에 대한 남다른 투자원칙이 있다. 집 장사를 오래한 정씨는 거주하는 아파트만 빼놓고 5년 이상 보유하지 않는다는 원칙을 지키고 있다. 개발 호재가 있는 지역에 땅을 사서 건물을 지은 후 5년 안에 판다. 이런 과정을 25년간 7번 성공해서 300억원이 넘는 슈퍼리치됐다고 한다. 필자가 지난 10년간의 부동산 사이클을 분석해본 결과 10년 동안 부동산을 장기간 보유한 투자자보다 지역 호재를 따라 3~5년마다 사고판 투자자들이 얻은 수익률이 더 높았다. 부동산도 주식투자처럼 일정한 시기가 돼 시세차익 상승률이 둔화된다고 판단된다면 과감하게 팔고 투자가치가 더 높은 새로운 부동산으로 갈아타야 한다. 둘째, 얼마에 매각할지 미리 예측하고 투자한다. 무역회사를 운영하고 있는 백 모씨(48)는 강남부동산 업계에서는 준부동산업자로 소문이 나 있다. 백씨는 사업을 해서 목돈이 생길 때마다 대로변의 빌딩들을 규모에 상관없이 투자해 4개의 대로변 빌딩을 소유하고 있는 400억원대 슈퍼리치다. 백씨는 사업이 한가한 시간에는 부동산 현장감을 잃지 않기 위해 주말마다 현장 답사하는 것을 12년째 취미로 하고 있다. 백씨는 특히 부동산중개인 관리를 잘하는 것으로 유명하다. 투자가치가 있는 부동산을 추천하면 수수료 외에 수고비도 주며 투자 가부 결정도 빠른 스타일이다. 백씨는 투자 물건이 정해지면 발품을 팔아 철저히 조사하고 주변 사례들을 통해 어느 기간 동안 얼마의 가격 상승이 있을 것인지 예측하고 그 시점이 되면 더 이상 욕심을 내지 않고 과감하게 팔아 차익을 실현한다. 처음에는 실패도 많았지만 지금은 나름 노하우가 생겨 적중률이 100%에 가깝다고 한다. 백씨는 무역업도 중요하지만 모은 종잣돈으로 부동산 자산관리를 잘하는 것도 아주 중요한 큰 사업이라고 생각한다. 부동산 투자로 부자가 되기 위해서는 세 가지 필수원칙이 있다. 그 첫째는 개발 호재 투자 원칙이다. 이것은 부동산 투자의 기본이다. 특히 서울과 수도권의 개발 호재가 있는 부동산 투자는 부자가 될 수 있는 지름길이다. `이왕이면 다홍치마`라는 속담이 있듯이 부동산 투자는 반드시 개발 호재가 있는 곳이라야 성공한다. 그러나 필자가 부동산 자산관리상담을 하면서 중개인이나 지인들로부터 부정확한 정보를 듣고 철저한 조사 없이 같이 투자를 해서 피해를 본 사례를 너무 많이 봐 왔다. 개발 호재를 구체적으로 확인한 후 향후 가치 상승이 예상되는 곳에 투자하기보다는 일부 검증되지 않은 소개자들의 감언이설이나 지인들이 했다는 얘기만 듣고 `묻지마 투자`를 하는 경우가 아직도 상당히 많다. 둘째는 정확한 투자 타이밍이다. 아무리 좋은 개발 호재가 있는 부동산이 있더라도 투자 타이밍을 놓치면 허사가 되는 경우가 많다. 주식투자 격언 중에 `무릎에 사서 어깨에 팔라`는 말이 있듯이 부동산도 `과연 투자를 해야 하는 시점인가? 가격이 더 오를 수 있는 가격메리트가 아직 있나?`를 정확히 판단해야 한다. 확신이 들지 않는다면 확신이 들 때까지 철저한 시장조사와 사례조사를 더하거나 부동산 자산관리전문가에게 전문 투자자문을 받는 것이 좋다. 확신 없이 투자를 했다가 실패하면 인생의 실패로 연결될 수 있다. 셋째는 종잣돈이다. 부동산 투자는 금융투자처럼 소액으로 매월 투자할 수 있는 것이 아니기 때문에 종잣돈이 준비돼 있어야 한다. 그렇다고 꼭 수억 원의 큰돈이 있어야 부동산 투자를 할 수 있는 것은 아니다. 종잣돈의 규모는 부동산 투자 종류나 목적에 따라 다르다. 먼저 투자할 부동산과 지역을 결정하고 조사를 해보면 준비해야 할 종잣돈 규모가 결정된다. 그다음 본인의 소득과 자산규모에 맞춰 최단기간을 설정해 모을 수 있는 종잣돈 목표를 정하면 된다. 부동산 부자가 되기 위해서는 자신의 소득과 자산규모에 맞는 부동산 투자 포트폴리오를 세워 계획성 있게 체계적으로 실천해 가는 것이 무엇보다 중요하다. [김민수 한국부동산자산관리협회장(www.krpm.co.kr)]