◆ 부동산자산관리사 되는 길 ◆

9월 4일 제3회 시험을 앞두고 매경부동산자산관리사 시험에 대한 관심이 갈수록 높아지고 있다. 시험은 △부동산 자산관리개론 △주거용 부동산 자산관리 등 1차 과목과 △경매 자산관리 △토지 자산관리 △상가빌딩 자산관리 등 2차 과목으로 구성돼 있다. 과목당 40점 이상, 1ㆍ2차 과목 평균 60점 이상을 받아야 합격이다. 매경부동산자산관리사 교육과정에서 상가빌딩 자산관리를 담당하고 있는 김민수 한국부동산자산관리사협회장은 수익형 부동산 투자전략을 다음과 같이 제시한다.

요즘 부동산시장에서 가장 인기 있는 부동산 투자 대상이 임대수익용 부동산이다. 집값 상승에 대한 기대감이 크게 옅어진 상황에서 투자 이후 매달 고정적인 임대수익을 확보할 수 있기 때문이다.

임대수익용 부동산은 오피스텔, 분양상가, 도시형생활주택, 다가구주택, 상가빌딩 등이 대표적이다. 아파트와 토지처럼 투자 후에 보유만 하고 있다가 인근 개발 호재 등으로 시세차익을 얻는 일반 부동산과는 다르다.

임대수익용 부동산에 투자할 때 반드시 명심해야 할 사항은 투자자 스스로 임대사업자로서 임대사업을 운영해야 한다는 점이다.

`세상에 꽁짜가 없다`는 속담이 있다. 매달 안정적인 임대수익을 얻기 위해서는 임대사업의 `CEO`로서 임대사업 운영계획을 갖고 있어야 한다.

요즘과 같은 불경기에 만약 과거처럼 주먹구구식으로 임대사업을 운영한다면 성공을 기약하기 어렵다. 공실이 장기화될 수 있으며 임대료가 연체돼 원활한 임대사업을 기대하기는 힘들어진다.

임대수익용 부동산에 투자해서 매달 안정적인 임대수익을 얻기 위해서는 두 가지 핵심 전략이 필요하다. 첫째, 투자 전 상권 입지 분석을 철저히 해야 한다. 상권 입지 분석을 위해서는 역세권과의 연계성을 중심으로 유동인구 흐름과 핵심 상가(Key-Store) 밀집도를 분석해야 한다.

특히 현재 상권 현황 분석도 중요하지만 향후 상권의 성장과 변화를 잘 예측해야 한다. 상권은 끊임없이 변화하기 때문에 투자 후에도 정기적으로 상권의 성장과 축소를 분석해야 한다.

둘째, 적극적인 임대마케팅 전략이 필요하다. 임대수익용 부동산의 가장 큰 리스크는 투자 이후 공실 문제다. 공실률을 최소화시키는 것이 임대수익용 부동산 투자 시 가장 중요한 성공전략이다.

공실률을 낮추기 위한 임대마케팅 전략은 우선 임대시장에서 경쟁력 있는 임대가격과 임대계약 시 임차인에게 제시할 수 있는 특약 옵션사항을 준비하는 것이다.

다양하고 적극적인 온ㆍ오프라인 마케팅 홍보를 해야 한다. 임대계약 단계에서는 임차인과 임대료, 임대기간 등을 탄력적으로 협상하는 전략이 필요하다.

마지막으로 임대수익용 부동산 투자로 안정적인 임대수익을 얻기 위해서는 임대료를 연체하지 않는 `우량 임차인`을 적극 유치하고 꾸준하게 관리하는 전략도 필수적이다.

[김민수 한국부동산자산관리사협회장]