어려워만 보이는 땅 투자에도 길은 있다. 이번 강좌에서는 `매경 부동산자산관리사` 교육과정에서 토지자산관리를 담당하고 있는 박종철 한국부동산전문교육원 이사가 토지투자 십계명을 제시한다. 매일경제와 한국부동산자산관리사협회가 진행하는 `매경 부동산자산관리사` 시험은 △부동산자산관리개론 △주거용부동산자산관리 등 1차 과목과 △경매자산관리 △토지자산관리 △상가빌딩자산관리 등 2차 과목으로 구성돼 있다. 과목당 40점 이상, 1ㆍ2차 과목 평균 60점 이상을 받아야 합격이다. 오는 9월 4일 제3회 시험을 앞두고 있다.

토지에 대해 규정한 법령과 각종 지역ㆍ지구ㆍ구역에 대한 규제만 100개가 넘는다. 그만큼 토지에 투자하거나 토지를 개발하려는 사람들은 신중한 접근이 필요하다.

토지에 관심을 갖는 사람들이 가장 먼저 확인하는 것이 토지이용계획확인서지만 여기에서도 이런 토지 관련 규제를 읽지는 못한다. 토지이용계획확인서는 토지의 가치를 알 수 있게 해주는 자료로서 그 토지의 도시관리계획사항과 토지에 적용되고 있는 규제 내용을 알 수 있다. 하지만 토지이용계획확인서에 기재된 규제가 전부는 아니다. 수백 개의 지역ㆍ지구ㆍ구역 중 극히 일부만 토지이용계획확인서로 확인할 수 있을 뿐이다.

토지이용계획확인서 이외의 규제사항은 해당 지방자치단체 등에 반드시 문의하는 방법밖에 없다. 각종 규제 중에도 개인의 노력으로 피해갈 수 있는 규제가 있는가 하면, 피해갈 수 없는 규제도 있다. 이런 규제에 묶인 토지는 차라리 투자나 개발 대상에서 제외하는 것이 현명한 길이다. 문화재보호구역이나 야생동식물특별보호구역, 군사시설보호구역 등이 대표적인 예다.

토지 현황을 확인하기 위해 현장을 방문하는 것은 더욱 정확한 상황을 파악하는 데 도움이 된다. 이때 가장 중요하게 살펴봐야 할 사항은 도로 현황과 물리적 상황이다. 방위, 조망, 혐오시설 여부 등도 점검해야 할 내용이다.

광역도시계획을 통해 교통망을 확인하고 수도권정비계획상 성장관리권역을 집중적으로 검토해야 한다. 지역 개발공약을 무조건 신뢰하는 것은 위험하다. 본인의 냉철한 판단으로 개발예정지역을 분석하는 게 필요하다.

토지 투자 대상을 선택하는 데 있어 가장 중요한 것은 일단 사람이 모이는 곳을 찾아야 한다는 것이다.

또 토지는 다른 부동산에 비해 환금성이 떨어지기 때문에 되도록 여유자금으로 투자해야 한다는 점을 명심해야 한다. 대출을 받은 자금으로 토지에 투자하는 일은 자제해야 하고 공동으로 지분투자하는 것도 피하는 게 좋다.

[박종철 한국부동산전문교육원 이사] edu.krpm.co.kr 1544-5584