◆부동산자산관리사 원포인트 레슨◆

매경 부동산자산관리사 자격시험 기출ㆍ예상 문제를 다루는 원포인트 레슨 코너에서는 이번주 부동산 투자 시 임대사업 운영계획 수립에 대해 짚어본다.

부동산에 투자해서 얻는 투자수익은 크게 임대수익과 시세차익으로 구분된다.

투자자들이 요구하는 기본 수익은 시세차익이지만 수익용 부동산은 이와 함께 매월 임대수익을 동시에 얻을 수 있다는 장점이 있다. 요즘 시장 침체기에는 시세차익을 포기하고 임대수익이라도 얻으려는 움직임이 많아 수익용 부동산은 인기다.

매월 고정적인 수익을 얻기 위해서는 주먹구구식 방식을 버리고 체계적인 임대사업 운영계획을 수립하는 것이 중요하다.

첫째, 투자목적에 대한 기준이다. 예를 들어 상가빌딩에 투자할 경우 임대수익이 목적인지, 사용을 목적으로 한 투자인지 정해야 한다. 임대수익이 목적이면 공실률 최소화나 임대수익률 극대화 전략을 수립해야 한다. 사용 목적이면 임차인을 최단시간에 명도하는 것이 중요하기 때문에 이와 관련된 계획을 세워야 한다.

둘째, 매각 시점에 대한 기준이다. 상가빌딩 투자 시 주변 상권 변화나 개발호재 등 변수에 따라 투자 이후 몇 년을 보유하면 가장 높은 시세차익이 발생할 것인지 예측해야 한다.

셋째, 임대업종 변경 여부 기준이다. 빌딩에 임대되어 있는 업종이 현재 상권과 부합하는지 분석이 요구된다. 업종 변경 시는 어떤 업종이 높은 임대료를 지급할 수 있을지 체계적으로 조사해야 한다.

넷째, 임대료 인상 여부 기준이다. 임대료가 기대수준을 밑돌 경우 향후 인상할 금액과 임대 갱신기간 등을 분석해 기간 만기 이후 단계적으로 임대료를 어떻게 인상할지 운영계획을 수립해야 한다.

상가빌딩은 저렴한 가격에 매입하는 것도 중요하지만 보유하는 동안 경쟁 상가빌딩보다 높은 임대수익을 얻을 수 있도록 체계적인 계획을 세워야 한다. 그래야 향후 매각 시 높은 시세차익도 얻을 수 있다.

◆ 다음 중 임대사업 운영계획서 작성 시 중요한 4대 기준과 거리가 먼 것은?

①투자목적에 대한 기준

②향후 매각시점에 대한 기준

③임대기간에 대한 기준

④임대업종 변경 여부에 대한 기준

⑤임대료 인상 여부에 대한 기준

▶정답 ③

임대사업 운영계획서 작성 시 가장 중요한 4가지는 투자목적, 향후 매각시점, 임대업종 변경 여부, 임대료 인상 여부에 대한 기준이다.

자세한 문의는 전화(1544-5584), 홈페이지(edu.krpm.co.kr) 이용.

[김민수 한국부동산자산관리사협회장]