◆ 매경부동산자산관리사 현장 패트롤 ◆

서울 강남구 지하철 9호선 신논현역 주변 상권이 상전벽해하고 있다. 이미 이 일대는 하루 유동인구가 20만명에 육박한다. 강남역에서 확장된 상권이 크게 영향을 미치고 있다. 권리금만 수억 원을 호가하고 있다. 저층에는 주로 아웃도어ㆍ의류 매장, 브랜드 커피 전문점이 자리를 잡고 있으며 4~5층은 병원 어학원 유학원이 대세다. 지역별로 살펴보면 강남대로 동쪽 지역 영동시장 근처 상권은 한신포차를 필두로 음식점, 주점, 노래방이 성업 중이다. 새벽까지 불야성을 이루고 있다.

반면 강남대로 서쪽 포스코 SS&CC타워 뒤쪽은 아직 뚜렷한 상권이 형성되지 않았다. 한신포차에 비해 권리금과 월세가 많이 싸다. 추후 상권이 확장하면 이곳도 활성화될 것으로 보여 관심을 가질 만하다. 신논현역에서 논현역 방향으로 대로변 대지는 3.3㎡당 시세가 1억5000만원 이상을 호가한다. 2014년 9호선 연장 개통과 2018년 신분당선 연장 개통 효과로 호가가 꾸준히 오르고 있다.

이면 도로의 중소형 빌딩도 수요가 늘며 가격이 오르는 추세다. 자산가들이 가장 많이 찾는 30억~50억원대 건물은 공급이 부족한 실정이다. 이보다 싼 20억~30억원대 물건은 대부분 원룸이나 투룸 등 상가주택이 대부분이다.

근린상가로 구성된 중소형 빌딩은 입지에 따라 차이가 있지만 대지 264㎡ 건물이 매매가격 50억원 선에 거래된다. 6전후 수익률을 기록하고 있다. 최근 임대수익형으로 관심이 높은 도시형 생활주택 등 소액 물건은 대지 지분 20㎡ 내외로 전용면적 35㎡ 안팎 투룸이 2억5000만~3억원 선에 거래된다.

임대하면 보증금 2000만원에 월세 100만~130만원 선을 받을 수 있다.

투자를 계획하고 있다면 이런 점에 유의해야 한다. 일단 기대수익률은 은행 이자 수준으로 낮춰야 한다. 추후 시세 차익을 볼 수 있는 쪽으로 새로 지하철 역이 생기는 주변을 살펴야 한다.

공실이나 임대료 연체가 발생하면 수익률이 떨어지므로 전문 관리업체와 컨설팅 계약 등으로 일찌감치 대비에 나서야 한다.

도시형 생활주택이나 원룸텔은 공급 과잉 조짐이 있으니 주의해야 한다.

무엇보다 시세에 비해 싼 가격에 매수하는 것이 가장 중요하다. 철저한 가치 평가가 선행돼야 한다. 경매 등에도 관심을 가지는 것이 좋다.

※ 교육 자격 문의 1544-5584, edu.krpm.co.kr

[임무일 매경부동산자산관리사(알에셋 신강남점 대표)]