서울 종로구와 중구는 지하철 1~5호선과 수도권 동서남북을 연결하는 각종 버스 노선이 거미줄처럼 연계돼 있다. 정부, 대사관 등 공공기관과 대기업, 백화점, 대형 오피스빌딩, 덕수궁 등 역사문화 유적이 혼재된 서울 중심지다.

최근 이 지역 부동산시장에 큰 물결이 일고 있다.

가장 주목할 점은 도심 공동화 현상의 완화다. 숙박ㆍ문화시설이 들어서고 각지에서 예술 행사가 진행 중이다. 청계천 성곽이 복원되고 공원녹지사업이 활성화되며 점차 많은 사람이 이 일대를 찾고 있다. 도심지 재개발사업이 진행되며 소형 상가건물이 헐린 자리에 초대형 오피스빌딩이 들어서고 있다. 중소형 상권은 축소ㆍ분산되고 큰 상권에 통합되는 분위기다.

종로와 명동상권 주변에만 YG타워 센터원 페럼타워 트윈트리 등 대형 오피스빌딩이 준공ㆍ입주단계다. 청진2ㆍ3지구, 청진5지구, 청진8지구, 청진12~16지구 오피스빌딩도 2015년이면 입주한다. 대략 20만명 이상 유동인구가 증가할 예정이다.

이러한 변화 속에 투자자의 관심이 집중되는 곳이 있다. 중소형 상가빌딩이 밀집한 관철동 인사동 등 종로3가역 주변 상권이다. 향후 안정적인 임대 수익과 시세 차익을 기대할 수 있다.

이 지역 건물 호가는 대지 기준 3.3㎡당 종로대로변이 4억~5억원에 달한다. 이면도로는 위치에 따라 싼 곳이 3.3㎡당 7000만원, 유동인구가 많은 곳은 2억~3억원 선이다. 수익률은 상가빌딩 위치에 따라 3.5~5.5선이다. 하지만 추후 전문적인 자산관리를 통하면 2~3%포인트는 올릴 수 있는 여지가 있다.

투자자가 3~5년 후를 목표로 관심을 가질 만한 유망지역으로는 종로3가 국일관프라자 주변과 피카디리ㆍ단성사 주변이다. 추후 입주 업종이 바뀌며 시세 상승을 기대할 만한 곳이다. 이 지역 건물 3.3㎡당 호가는 대지 기준으로 대로변이 2억~3억원 선이다. 이면도로는 4000만~7000만원에 달한다.

주의해야 할 점도 있다. 중구 일대는 도시환경정비사업이 시행되는 지역이 많아 지구단위계획 수립 여부를 꼭 확인해야 한다. 취득 후 건축제한에 걸릴 염려가 있다.

기존 건물이 대부분 노후돼 매입 시 시설 개선을 위한 비용을 미리 산정해야 한다. 매수 대상 건물 주변 상권을 세밀하게 분석해 적정 범위를 설정해 보수에 나서야 비용을 줄일 수 있다.

※ 교육자격문의 1544-5584, edu.krpm.co.kr

[신교식 매경부동산자사관리사(알에셋 종로지점 대표)]