상장회사 임원으로 퇴직한 안 모씨(54)는 대출을 포함해 평생 동안 모은 현금 20억원을 들여 서울 마포에 지상 4층 상가빌딩을 매입했다. 월 임대료 900만원이 나와 이자를 내고도 월 600만원은 손에 쥘 수 있을 것으로 봤다. 인근 시세에 비해 빌딩이 저렴해 은행 이자 수준의 수익률은 너끈했다.

하지만 빌딩 매입으로 `제2 인생` 준비를 끝냈다고 생각한 안씨의 꿈은 산산조각 났다. 빌딩 매입 후 몇 달 지나지 않아 구청에서 이행강제금 통지를 받은 것이다. 전 소유자가 불법 증축을 해놓은 것이 수개월 전 구청에 적발됐지만 안씨는 이런 사실을 전혀 몰랐다. 매월 수백만 원에 달하는 이행강제금을 내고 나면 월세를 받아도 손에 남는 게 거의 없는 형편이다. `싼 게 비지떡`이라는 격언은 빌딩 시장에도 적용된다. 최근 빌딩 수익률을 높이기 위해 무단으로 증축에 나서는 등 불법 용도변경에 나서는 일이 잦아 건물 매입에 나선 투자자들은 주의해야 한다는 지적이다.

지자체에 위반 사실이 적발된 빌딩은 당초 계획대로 원상복구를 하기 전까지 매월 수백만 원의 이행강제금을 물어야 하는 경우가 많다. 일부 빌딩 소유자들은 악덕 중개업자와 짜고 높은 수익률을 미끼로 빌딩을 시세보다 저렴한 가격에 내놓는 사례가 나오고 있어 촉각을 곤두세워야 한다는 지적이다.

경매 시장에서도 주의를 기울여야 하는 것은 마찬가지다. 겉보기엔 멀쩡한데도 몇 차례 유찰을 거쳐 시세보다 저렴한 매물이 나오면 한번 더 살펴봐야 한다. 싼맛에 덥석 입찰에 나서면 낭패를 볼 수 있다.

특히 원룸 건물의 경우 법 위반 소지가 많다는 지적이다. 임대수익률을 높이기 위해 다른 용도로 허가를 받고 공간을 무리하게 쪼개 빽빽하게 원룸을 채워놓는 사례가 많다는 것.

이 경우 늘어난 원룸 개수만큼 임대료 수입은 상승하지만 한번 적발되면 원상복구 전까지 매월 이행강제금을 내야 한다. 물론 건물값이 큰 폭으로 떨어져 이행강제금을 감안해도 수익률이 높은 경우도 간혹 있지만 일반적인 상황은 아니다.

김민수 한국부동산자산관리사협회장은 "불법 용도변경 등 문제가 있는 빌딩은 매입하면 되팔기도 사실상 어려운 것이 현실"이라며 "매입 전에 지자체 건축과에서 건축물대장을 확인하고 전문가 상담을 거치는 편이 안전하다"고 조언했다.

[홍장원 기자]