◆ 매경 부동산 재테크 처방전 ◆

Q = 저는 안양시 평촌에 거주하는 1가구 다주택자로 주택임대사업자에 관련한 질문을 드립니다. 현재 가족이 거주하는 아파트(전용면적 44.64㎡·6억원 미만)에는 약 14년째 살고 있습니다. 저는 11년 전에 지방 아파트(전용면적 29.94㎡) 세 채를 매입해 주택임대사업자로 등록해서 월세를 놓고 있습니다. 제가 보유한 집들은 주택임대사업자 등록 후 11년 동안 보유했으므로 양도세가 100비과세인지 궁금하며 주택임대사업자로서 받는 혜택이 무엇인지 궁금합니다. A = 주택임대사업자로 등록을 했다면, 2주택 이상 보유하고 있더라도 8·2 부동산 대책에 따른 양도소득세 중과세 대상에서는 제외됩니다. 따라서 임대사업용 주택은 양도세가 6~42%의 일반세율이 적용되고 임대용 주택으로 등록한 주택 이외 거주용 주택은 2년 이상 보유 2년 이상 거주한 경우 양도소득세 비과세혜택을 받을 수 있습니다. 만약 매도를 생각하고 있다면, 주택임대사업자의 임대의무기간이 경과했으므로 2년 이상 거주하신 주택은 양도소득세 비과세 혜택을 받으면서 매도할 수 있습니다. 거주하던 주택을 매도하고 임대주택으로 이사한 후 그 주택에서 2년 거주하신 후에 매도하면 거주 이후 양도소득세 부분에 대해 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

주택임대사업자로 등록한 경우, 6년 이상 임대한 후 양도를 하면 보유기간별 장기보유특별공제율에 추가공제율을 더해 공제받을 수 있는 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면이 있습니다. 이 부분은 조세제한특례법 제97조의 4를 확인해 보기 바랍니다. 이외에 이미 받고 있을 것 같지만 지방세특례제한법 제31조 3항에 따라 2018년 12월 31일까지 재산세를 일부 감면받을 수 있도록 돼 있습니다. 이미 납입한 부분에 대해서 돌려받을 수는 없습니다. 주택임대사업자로 등록이 돼 있는 경우, 60㎡ 이하는 50%, 85㎡ 이하는 25%의 재산세 감면 혜택이 있으며 종합부동산세 적용 대상에서 제외됩니다.

[김윤석 매경부동산자산관리사 교육과정 교수]
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