Q : 저는 송파구 가락동에 거주하는 57세 가장으로 작년 8월 중견 무역회사를 퇴직하고 퇴직금 3억원과 현금 자산을 합쳐 5억5000만원으로 서울지역 역세권에 대출금과 보증금을 안고 10억원 미만 꼬마빌딩 매물들을 5개월간 발품을 팔아 조사했는데 유동인구가 많거나 임대수익률이 연 5이상 나오는 건물들은 매물가격이 10억원 이상 이어서 매수 부담과 리스크가 만만치 않은 것 같습니다. 어떻게 하면 토지가격이 저렴한 저평가된 꼬마빌딩을 매수하여 리스크를 최소화하면서 빌딩가치를 올리면서 시세차익을 얻을 수 있을까요?

A : 저평가 단독주택을 구입하여 '맛집 꼬마빌딩주'가 되는 방법을 제안합니다. 홍대 연남동이나 이태원 경리단길에 후면에 있는 블로그 마케팅을 잘하는 인기 셰프 맛집들을 낀 꼬마빌딩들이 대표적입니다. 단독주택 1층에 소문난 맛집 임차인을 유치해 스스로 유동인구를 늘려 단독주택 토지가격을 상승시키는 꼬마빌딩 재테크성공 기법입니다.

실례로 홍대 연남동길이나 이태원 빵집길 등은 바로 낙후된 상권 내에 대지 전용 85㎡ 수준의 단독주택가격은 3.3㎡당 2000만원대로 약 5억원 수준의 현금을 보유하면 약간의 대출을 활용해 매입한 사례들이 제법 많습니다. 매입한 단독주택 1층에 맛집이 생기면서 불과 2년 만에 3.3㎡당 5000만원으로 2배 이상의 시세차익을 얻기도 했습니다. 물론 인기 셰프들이 임차인으로 입점하고 싶은 지역을 선정하는 것이 중요합니다. 인기 셰프들은 본점과 거리가 있는 다른 상권에 지점을 추가로 오픈하고 싶기 때문에 이들이 가장 선호하는 지역을 선정하는 것이 중요합니다.

이를 위해선 발품을 팔아 최근 인기를 끌기 시작한 맛집 리스트를 만들어 맛집 사장님들과 친분을 쌓아 내가 투자할 꼬마빌딩에 입점이 가능한지 확인하고 매수해야 합니다. 맛집 유치를 위해선 사업 초기에 임차인의 부담을 다소 덜어줄 필요가 있습니다. 보증금을 2개월분만 받고 계약을 맺는 식의 파격 제안도 필요합니다. 모래 속 진주인 저평가 단독주택을 매수해 맛집을 유치해 '맛집 꼬마빌딩주'가 되는 틈새투자를 하세요.

[김민수 매경부동산자산관리사 교육과정 교수]
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