Q = 그동안 노후를 대비해 부동산 아파트, 오피스텔, 도시형 생활주택에 많이 투자를 하다 보니 최근 다가구주택이나 다중 주택에 많이 관심을 갖게 되었습니다. 도심지 내에서 이런 주택들의 토지효율을 최대로 끌어올려 수익을 많이 올릴 수 있는 방법이 있을까요. 만약 도심지 외에 투자를 한다면 어떤 기준으로 투자를 해야 할까요.

A = 노후를 대비해 도심지 토지에 투자하는 것과 도심지 외 토지에 투자할 때에는 분명한 목적이 있어야 합니다.

도심지 내에서는 개발을 염두에 두고 해당 토지가 건축 가능한지와 가능하다면 어떤 종류의 건축물이 가능하고 규모는 얼마나 지을 수 있는지를 빠르게 판단하여야 합니다. 이 부분은 초보 투자자에게는 매우 어려운 부분일 수 있으나 기본적인 법률과 토지이용계획확인서를 보는 방법만 배우면 누구나 간단한 가설계는 할 수 있습니다. 첫 번째 조건은 도로(건축법상 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4m 이상 도로)에 붙어 있는지 확인하여야 합니다. 그래야 일단 건축이 가능한 토지로 볼 수 있고, 두 번째 조건은 해당 토지 용도지역이 무엇인지 확인을 하기 위해 토지이용계획확인서를 발급받는 방법을 알고 해석을 간단하게 할 수 있어야 합니다. 포털사이트에서 `토지이용규제정보서비스` 또는 `일사편리` 사이트에 들어가서 해당 토지 주소지를 넣으면 용도지역이 일단 무엇이니 알 수 있습니다.

단, 여기서 내가 수익형 부동산을 건축하기 위한 목적이라면 일단 제1종일반주거지역과 제2종일반주거지역이 좋습니다. 제3종일반주거지역과 준주거지역도 좋지만 일단 금액이 비싸고 우리가 누리려는 수익률이 생각보다 크게 나오지 않기 때문에 가장 적절한 토지는 제2종일반주거지역이라 할 수 있습니다.

여기까지 왔다면 대지면적이 40평에서 60평 정도라면 3~4층 정도 다가구주택을 지을 수 있습니다. 물론 주차장 기준까지 확인을 해봐야 하나 일단 적정한 토지를 찾기 위해서는 60평 정도가 가장 적당합니다. 그 후 주변에 수요자들이 원하는 소형 평형대로 건축을 하여 월세 또는 전세를 혼합하면 일정한 수익을 얻을 수 있고 적은 금액으로 대출과 전세자금을 통해 지렛대 효과를 누릴 수 있습니다.

더 좋은 것은 1가구 1주택자라면 어느 정도 공실 없이 수익률이 꾸준히 나온다면 내가 매입하여 건축한 원가보다 더 높은 금액으로 되팔았을 때 2년 이상 보유와 거주를 했다면 양도소득세도 비과세 혜택을 받을 수 있는 좋은 상품이 다가구주택과 다중 주택입니다. 여기서 기억할 것은 도심지에는 나대지(빈땅)가 없기 때문에 오래된 구옥이 있는 토지를 나대지로 보고 그 토지에 가설계를 하는 연습을 꾸준히 하고 물건을 찾다 보면 좋은 수익률이 나오는 물건을 발견 할 수 있습니다.

이처럼 도심지 내에서는 개발이 가능한 물건을 분석하는 것이 중요하며 도심지 외에서는 개발보다는 땅값 상승 여력이 있는 곳에 투자를 하는 것이 올바른 투자라고 할 수 있습니다.

[매경부동산자산관리사 교육과정 고상철 교수]
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