Q. 저는 서울 강남구 논현동 선정릉역 인근에 단독주택 396.30㎡를 소유하고 있는데 임대수익이 잘 나올 수 있는 주택으로 신축해 임대사업을 하려고 합니다. 공사비를 최소 투자해 임대수익이 잘 나오게 하는 방법과 공사를 처음 하는데 시공사를 잘 선정하는 방법이 무엇인지 궁금합니다.

A. 주택임대주택사업을 위해 임대주택을 신축해 임대수익을 극대화하는 방법은 △공사비 원가 줄이기와 좋은 시공사 선정 △원룸텔이나 셰어하우스 등 고수익 아이템으로 설계하기 △공실률 최소화를 위한 효과적인 임대운영관리 등 3가지로 요약할 수 있습니다.

공사비는 전국적으로 비슷하기 때문에 땅값을 줄이는 것이 가장 원가절감에 도움이 되는데 이미 단독주택을 소유해 토지 문제가 해결된 경우는 임대주택의 콘셉트를 잘 잡는 것이 가장 중요합니다. 고수익 아이템으로 요즘 가장 인기를 끌고 있는 것은 한 집에 여러 명을 수용하는 셰어하우스나 주인이 직접 숙식을 제공하는 게스트하우스 등입니다. 방 크기를 최대한 줄여서 같은 건물 내 임대용 방의 개수를 최대한 늘리며 주차대수를 줄일 수 있는 방법으로 고시원(다중생활시설)을 검토하기도 합니다.

소프트웨어 측면에서는 공실률을 최소화할 수 있는 임대관리 방안이 필요합니다. 가구 인테리어와 소품 등 임차인이 좋아할 만하게 방을 꾸미고 SNS 등에 사용후기를 홍보하며, 중개업소와 임대사이트 등에 적극적으로 의뢰해서 공실률을 줄이는 일이 가장 중요하다고 할 것입니다.

임대주택을 신축해서 임대관리까지 개발 전 과정을 직접 하게 되면 주택임대사업의 밸류체인을 모두 취득할 수 있다는 측면에서 수익을 극대화할 수 있게 됩니다.

그러나 토지 매입과 설계 및 인허가, 시공과정, 준공과정, 공실 없는 임대관리 등 전문적인 영역을 전문가 도움 없이 직접 진행하다 보면 수많은 리스크에 부닥칠 수도 있습니다.임대사업을 위해 소규모 건축을 진행하려면 믿고 맡길 수 있는 시공사를 잘 고르는 일이 무엇보다 제일 중요하다고 할 것입니다.

믿을 수 있는 시공사를 선정하기 위해 가장 손쉬운 방법은 인터넷 포털 사이트에서 찾아보거나 지인들에게서 소개받는 경우입니다. 또한 설계사무소나 부동산중개업자의 추천을 받을 경우 대개 소개비 등이 추가될 수도 있습니다. 좋은 시공사를 구하기 위해서는 많은 정보를 주변에서 얻되 직접 시공사 홈페이지를 방문하고, 웹사이트도 검색해보고, 대표와 면담도 해보고 시공능력과 업력, 건설면허를 갖추고 있는지와 재무상태 등을 검증하는 과정이 필요합니다.

[매경부동산자산관리사 교육과정 추명진 교수]
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