Q. 저는 작년 11월 30년 다니던 회사를 정년퇴직했습니다. 서울 송파구에 보유한 아파트를 매도하고 현금 20억원으로 꼬마빌딩에 투자해 매월 안정적인 임대수익으로 노후생활을 하려고 합니다. 올해 2월부터 꼬마빌딩 매물 답사를 하고 있는데 꼬마빌딩을 처음 매수하다 보니 투자결정 기준을 정확히 모르겠습니다. 임대료만 많이 나오면 좋다고 하는데 매입하고 임대기간이 끝나면 공실이 생길 수도 있고 유동인구가 많으면 좋다고 하는데 매입 후 상권이 나빠질 수도 있다는 생각에 고민이 많습니다. A. 꼬마빌딩에 투자하시는 분을 많이 만나는데 정말 정확한 투자원칙이 없는 분이 많습니다. 꼬마빌딩 투자가 처음이라면 공실률이 낮은 곳에 리스크 없는 투자를 하는 게 가장 중요합니다. 3~4층 업무시설이 들어간 꼬마빌딩은 공실이 장기간 방치되는 경우도 있어 공실률 관리가 꼬마빌딩 성공투자에 가장 중요한 포인트입니다. 구청이나 세무서 또는 법원 인근 꼬마빌딩은 관련 업종 수요가 많아 공실률이 작습니다. 구청 옆은 행정사나 건축사 사무실 수요가 많고 세무서 인근에는 회계사무소나 세무사 사무실 수요가 많고 법원 인근은 법무사나 변호사 사무실 수요가 꾸준해 임대수익도 높고 공실률이 거의 없는 곳입니다.

꼬마빌딩 투자에 있어 입지의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않습니다. 역세권이면 먹자상권에 투자해야 합니다.

꼬마빌딩은 임대수익이 많이 발생하고 용도는 근린생활시설로 되어 있는 것이 좋습니다.근린생활시설이란 주택가와 가까이 있어서 주민들의 생활에 편의를 줄 수 있는 시설물로, 슈퍼마켓·음식점·당구장·사무실 등을 말합니다.

강남역 인근 학생이 많이 모이는 곳에 대지를 매수해 신축 후 학사를 운영함으로써 높은 수익을 올린 사례와 서초역 인근 토지를 매수하여 신축 후 건물 전체를 통으로 임대하여 높은 수익을 올린 사례가 많은데 결국 역세권, 상권이 있는 몫 좋은 곳에 투자해야 한다는 얘기입니다.

강남 꼬마빌딩들은 최근 자산가들에게 `안전자산`으로 인식되면서 더욱 주목 받는 중입니다. 꼬마빌딩 중에서는 10억~50억원대가 투자용으로 가장 인기가 많습니다.

[매경부동산자산관리사 교육과정 정재영 교수]
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