Q : 3년 전 중견기업에서 퇴직한 후 서울 송파구 방이동 소재 대지면적 211㎡인 단독주택을 헐고 올해 2월 연면적 536㎡ 규모인 지하 1층~지상 4층 상가주택을 신축해 임대사업을 하며 거주하고 있습니다. 지하 1층은 주차장이고 지상 1~2층은 근린생활시설이며 3층은 원룸 4개, 4층은 직접 거주하고 있습니다. 준공된 지 3개월이 지났는데 지상 1~2층이 계속 공실 상태인데 빨리 임대계약하는 방법이 없을까요.

A : 요즘 실물경기가 나빠지면서 상가 폐업이 늘어나고 이에 따라 건물 공실률도 급등하고 있습니다. 수익형 부동산을 소유한 임대인들은 공실이 발생하면 임대소득이 줄고 건물 가치가 떨어져 이중고를 겪고 있는 것이 현실입니다.

우선 신축 건물인데 3개월간 장기 공실이 발생한 원인은 대부분 임대료가 주변 시세보다 높기 때문입니다. 인근 상권에 유사 규모 건물 1층 임대 시세를 조사해 신축 시 예상했던 임대료가 아닌 현재 완공 시점에 임대가 가능한 현실성 있는 월 임대료를 확정해야 합니다. 만약 반경 500m 이내에 경쟁이 되는 건물 공실이 3개 이상일 때는 확정한 월 임대료보다 10정도 낮춰 임대료를 재확정해 임대를 진행하여야 합니다. 적정 임대료가 책정되었다면 건물 인근 사거리 모든 중개사무소, 특히 임차인들이 지하철로 답사를 많이 다니기 때문에 지하철역 인근 중개사무소 그리고 온라인으로 부동산포털에 송파구 방이동 임대를 전문으로 하는 중개사무소 연락처를 모두 모아서 리스트를 만듭니다.중개사무소가 많을수록 좋으며 중개사무소에 연락하여 팩스나 담당자 메일로 공실 내용을 자료로 보내주어 가능한 한 많은 중개사무소에 홍보를 해야 합니다.

앞으로 계속 임대사업을 하려면 건물 전용 블로그를 만들어서 건물 소개도 하고 공실 홍보도 하는 등 바이럴 마케팅을 해보세요. 요즘 건물 임대인들이 건물 블로그를 만들어 페이스북 등을 통해 임차인을 모집하는 것이 유행입니다. 건물 블로그 작성 시 지역 키워드를 잘 입력하고 사진을 잘 꾸며서 등록해야 효과가 큽니다. 건물 1층에 우량 프랜차이즈를 입점시키고 싶다면 중개사무소만 믿고 기다리지 말고 1층에 입점하면 건물 가치가 밸류업될 수 있는 프랜차이즈 리스트를 만들어 프랜차이즈 본사에 연락을 해서 지역 담당자를 찾아 건물 소개를 하고 현장에 와서 프랜차이즈 오픈 시 사업성이 있는지 사업 타당성 분석을 해 달라고 하면 실무자들이 현장에 나와 조사를 해줍니다.

[김민수 매경부동산자산관리사 교육과정 교수]
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