[매경부동산자산관리사 교육과정 고상철 교수]

 

Q = 목동에 사는 40대 중반인 자영업자입니다. 요즘 경기가 어렵고 해서 수익형 부동산으로 점포주택을 가지고 싶어서 이곳저곳 토지를 보러 다녔는데요. 막상 어떤 토지에 더 많이 지을 수 있는지를 모르니 토지 가격이 왜 각각 다른지에 대하여 이해가 되지 않을 때가 많습니다. 토지 매입 시 유의해야 할 점이나 꼭 알아두면 도움이 될 만한 것이 있는지 매우 궁금합니다.

A = 점포주택을 요즘에는 꼬마빌딩이라고도 이야기하면서 많이 이슈가 되고 있습니다.

수익률이 좋은 점포주택을 건축하고자 한다면 결론은 건축하기 좋은 토지를 찾아야 합니다. 그리고 해당 토지 면적이 50평으로 같더라도 도로가 어느 쪽에 있는지에 따라 건축물 층수가 3층까지 올라가기도 하고 4층까지 올라가기도 합니다. 건축을 하고자 하거나 컨설팅을 하는 사람들이 반드시 기억해야 할 내용 중 하나가 높이제한입니다. 건축하고자 하는 토지를 매입하여 용도지역상 건축까지 판단을 하여 연면적이 어느 정도 나오겠구나 판단하고 건축을 하다 보면 예기치 않았던 높이 규제로 인하여 용적률을 다 찾아 먹지 못함에 따라 수익률 분석이 잘못되는 사례가 종종 있습니다.

현재 높이제한은 국토의 계획 및 이용에 관한 법령에서 고도지구와 용적률로 규제를 하고 있기 때문에 토지이용계획확인서에서 확인한 후 어느 정도 판단이 될 수 있지만, 건축법령에 숨어 있는 일조 제한을 간과함으로써 발생하는 사례도 매우 흔한 일입니다. 다행인 것은 도로사선제한은 폐지되었기 때문에 일조 제한과 주차장 기준만 제대로 알면 좋은 토지를 골라 낼 수 있습니다.

일반적으로 일조를 받기 위한 용도지역은 주거지역(전용주거, 일반주거, 준주거)으로 해당 지역 중 준주거지역을 제외한 전용주거지역과 일반주거지역 내 모든 건축물에 대하여 일조 제한을 적용하는데, 이는 해가 남쪽으로 기울어져 있기 때문에 서로 마주 보는 건축물이 일정 간격을 띄워 건축해야 일조를 받을 수 있게 되므로 정북쪽에서 건축물을 일정 거리를 띄워서 건축하게 하는 것입니다.

결론적으로 말하면 다음 그림을 이해하면 됩니다. 그림에서 B대지에 있는 건축물로 인하여 A대지에 있는 건축물이 햇빛을 보지 못하게 되므로 B대지의 건축물을 정북 방향에서 일정 거리를 후퇴하여 건축하게 되면 A대지에 있는 건축물이 햇빛을 볼 수 있다는 이유에서 B대지에 건축물 높이가 9m 이하라면 1.5m를 후퇴하여 건축하고 9m를 초과할 때는 그 건축물 높이의 2분의 1 이상을 후퇴하여 건축하라는 규제로 이해하면 됩니다(원인은 해가 약간 남쪽으로 기울어져 있기 때문에 나온 현상임).

여기에서 주목할 것은 전국 모든 지역에 적용되는 규제가 아니라 용도지역이 전용주거지역과 일반주거지역일 때에만 해당되는 규정이므로 만약 매입하고자 하는 토지가 준주거지역이라면 일조 제한과 상관없이 그대로 건축이 가능합니다. 다가구주택이나 다세대주택을 건축하기 위해 토지를 매입할 때는 이 부분을 고려하여야 합니다.

단, 정북 방향 쪽에 도로를 접하는 토지는 이미 토지 가격이 비싸고 매도 물건으로 잘 나오지 않기 때문에 쉽게 매입할 수는 없습니다.

단, 이러한 내용을 알고 취득을 해야 하는데, 만약 4층 정도로 다가구를 지어서 4층에는 내가 거주하고 나머지에서 월세를 받으려고 했는데 막상 일조 제한으로 3층 정도까지밖에 건물을 못 올리게 되면 한 개 층이 없어지게 되어 실질적인 수익률이 떨어지게 되는 상황이 발생합니다.

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