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[매경 부동산 재테크 처방전] 규제 `반사효과` 땅투자 유망하지만… | ||
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관리자 |  |
2019-01-23 |
Q. 안녕하세요. 부천에 사는 50대 자영업자입니다. 최근 문재인정부의 주택시장 규제를 지켜보면서 주택은 향후 리스크가 커질 것 같아 다른 곳에 투자해야겠다는 생각이 들었습니다. 토지에 관심이 있어 1억원 정도로 투자 가치가 있는 토지를 매입해 보려고 하는데요. 어디서부터 공부해야 할지 모르겠습니다.
A. 최근 저에게도 주택시장 규제로 인해 토지 투자를 생각하는 자산가들 문의가 많아지고 있습니다.그런데 이런 대부분 상담 요청 고객이 가장 기초적인 부분도 모르면서 일단 돈만 들고 `좋은 물건`을 골라달라고 합니다. 일단 토지 투자를 하기 위한 가장 기초적인 부분이 무엇인지에 대해 말씀 드리겠습니다. 첫째, 가장 기본적인 이용규제를 파악해야 합니다.
토지는 내 땅이라고 해 내 마음대로 사용할 수는 없게 돼 있습니다. 즉 내 토지에 어떤 건축물을 얼마나 지을 수 있는지는 이미 규제되어 있고, 그 밖에 다른 법률들로 인해 더 규제가 되는 경우도 많이 있습니다.
만약 이런 기초적인 부분을 확인하지 않은 상태라면 아예 토지를 쳐다보지도 않는 것이 나을 듯합니다.
둘째, 국가계획과 도시계획을 파악해야 합니다. 토지는 이용 목적이 정해져 있는데 그 목적이 변경되는 것은 나의 힘으로 되는 것이 아니라 행정계획 변화에 따라 이용 상황이 변하게 됩니다.
용도지역이 바뀌고 용도지구, 구역이 지정되고 이런 변화는 도시계획에 의하여 변경되므로 용도지역이 변화하는 지역에 주로 투자하되 명확하게 확정될 것인지를 판단한 후 투자에 임해야 합니다.
국가계획을 보는 이유는 가장 방향성을 제시하는 강한 계획이므로 이에 따라 도시계획이 따라가기 때문입니다. 도로가 결정되거나, 신도시 개발이 확정이 되는 곳 주변의 토지는 토지 소유자가 개발 행위 등을 하지 않고도 토지 가격이 최소 2~3배는 상승하게 됩니다.
셋째, 여유 자금 없이 토지를 매입하면 저렴한 가격으로 매입하였다고 해도 환금성이 낮은 특성상 오히려 더 낮은 금액으로 되팔아야 하는 경우가 생길 수 있습니다. 1~2년 뒤에 단기간에 재매도할 것을 생각하고 투자한다면 투자가 아니라 투기가 될 수 있으며 그 기간을 참지 못하고 매도하여 이익을 못 남기게 되는 경우가 많기 때문에 여유 자금과 여유로운 시간을 견딜 수 있어야 합니다.
넷째, 주변인을 경계해야 합니다. 토지에 문제가 생겨서 수백 건 상담하면서 느낀 점은 대부분 친구, 친척, 동료 등 주변 사람들이 투자 가치가 있다고, 오른다고 해서 사서 오는 경우가 대부분이었습니다. 차라리 컨설팅 수수료를 내고 토지를 사는 것이 몇 십만 원으로 몇 억 원까지를 절약할 수 있다는 것을 명심하시기 바랍니다.
다섯째, 내가 잘 알고 있는 토지에 투자해야 합니다. 서울지역에 거주하면서 전라도 토지를 매입할 때에는 단점을 확인하기 위해 자주 임장하고 주변 사람들의 이야기를 듣고 투자해도 절대 늦지 않는다고 봅니다.
토지에 대한 법적 규제를 확인하기 위해서 공법 관련 공부를 반드시 해보고 시작하는 것을 권유 드립니다.
참고로 검색창에 `법제처` `토지이용규제정보서비스`를 검색해서 토지에 대한 기초적인 분석을 반드시 하고, 시세 확인을 위해 `밸류맵` 사이트에서 기본적인 것은 반드시 확인하고 시작하시는 것이 좋습니다.
[매경부동산자산관리사교육과정 토지자산관리 고상철 교수]
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