Q = 저는 현재 서울 면목동에 48년 정도 된 단독주택을 소유하고 있습니다. 주변에 다가구주택과 다중주택을 새로 건축하여 매달 일정 월세를 받고 있는 것을 보면서 너무 부럽기만 했는데, 제가 소유한 땅은 99㎡(30평)밖에 되지 않고 제2종 일반주거지역인데 건축이 가능할까요. 4m 도로에 접해 있어서 조건이 나쁘지는 않은 것 같습니다.

A = 가장 먼저 알아야 할 것은 대지와 도로의 관계인데, 너비 4m 도로에 접해 있다고 하였으니 당연히 건축은 가능하다는 결론과 토지 모양새가 네모인지 길쭉한 사각형인지 보지를 못한 상태이므로 가장 일반적인 토지라고 보고 말씀을 드리면 30평 토지이므로 건축할 수 있는 최대 면적이 어떤지를 알아야 합니다. 즉 제2종 일반주거지역이므로 서울시 조례상 건폐율은 60이하이고 용적률은 200이하입니다.

따라서 최대 건축이 가능한 건축면적은 59㎡(18평)이고 용적률을 건폐율로 나누게 되면 최대 층수가 나옵니다. 즉 3.3층으로 18평짜리 3층과 4층 부분은 19㎡(6평) 정도 건축물이 나오게 됩니다. 현재 건축하고자 하는 지역이 1인 가구를 선호하는 지역인지, 2~3인 가구 구성원을 선호하는 지역인지에 따라 다중주택과 다가구주택 중 어느 주택을 건축할지 결정이 가능합니다.

면목동 쪽에서 지하철 역세권으로 간주하고 면적에 맞는 주택을 선택한다고 하면 해당 건축물은 다중주택을 선택할 수밖에 없습니다. 면적이 작고 가구는 많이 지어야 하는 상황일 때 주차장 대수가 가장 적게 소요되는 건축물은 다중주택입니다. 현재 의뢰인 토지가 30평이므로 다중주택으로 선택을 하면 주차 2대 정도로 9~10가구짜리 소형 원룸도 가능합니다.

1층에 18평 중 10㎡(3평) 정도 계단면적을 빼면 50㎡(15평) 정도 남게 되는데 5평짜리 3개로 건축을 하게 되면 총 3층이므로 9개 정도 원룸이 나오게 됩니다. 일반적으로 5평이라고 하면 매우 작다고 생각하시는 분이 많은데 1인 가구가 5평이면 절대 작은 면적이 아니라는 사실을 명심해야 합니다.

여기서 주택 수를 더 증가시키고 싶을 때 활용하는 것이 지하층입니다. 지하층은 연면적에는 포함되지만 용적률 산정 시 연면적과 층수에 산입되지 않기 때문에 전체 층 중 2분의 1 이상을 지표면 아래로 넣어 반지하 형태로 건축하게 되면 1개 층, 3가구가 늘어나게 됩니다. 다만 지상 3층 부분 높이가 약간 올라가게 되어 북쪽 일조사선으로 약간 손해를 보게 되지만 3가구 중 1가구가 없어지더라도 2가구는 남기 때문에 총 11가구로 증가될 수 있습니다.서울에 위치하고 있으므로 대략 방 1개당 보증금 500만원에 40만원가량 월세를 받게 된다면 방 11개에서 월세 440만원을 받을 수 있게 됩니다. 다만 주인이 직접 거주를 해야 하는 상황이라면 지상 3층 부분을 주인집으로 하고 9개 원룸에서 월세를 받아야 하는 상황으로 변할 수 있습니다.

해당 의뢰인 토지가 북쪽 면에 도로를 접하고 있는지, 남쪽 면으로 도로를 접하고 있는지에 따라서 가구 수가 변경될 수 있고, 주택 종류를 어떻게 선택하느냐에 따라서 주차장 대수로 인하여 가구 수가 변할 수 있기 때문에 현재 토지물건 지역 주변 상황을 정확하게 판단하여 결정하는 것이 매우 중요한 사항입니다. 단 지하층을 둘 것이냐에 대한 판단은 정확하게 건축사와 상의하여 건축비가 추가되는 비용에 비하여 효용 증가가 없다면 하지 않는 것이 오히려 더 좋은 판단일 수도 있다는 점을 꼭 명심하기 바랍니다.

[매경부동산자산관리사 교육과정 고상철 교수]
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